Как организовать снос жилья

Столица Казахстана быстро строится. Для ее обновления время от времени приходится сносить старые дома, чтобы на их месте построить современные здания. Как при этом не обидеть хозяев старых построек, и в то же время не останавливать из-за них развитие столицы?

Вот как я бы организовал этот процесс.

Акимат города имеет Генеральный план города. По нему видно, что, где и когда будет застраиваться и перестраиваться. На каждый квартал города имеется ПДП (план детальной планировки). Допустим, по такому ПДП в некоем квартале планируется вместо старых частных домиков построить многоэтажный жилой комплекс с паркингом, магазинами и т.д.

Акимат города разрабатывает Эскизный проект жилого комплекса, то есть визуальное отображение будущего строения в общих чертах с основными техническими характеристиками.

Следующий шаг: акимат с помощью независимых оценочных компаний проводит оценку рыночной стоимости объектов, попадающих под снос. При этом важно определить не саму стоимость квадратного метра, а относительную между собой градацию. То есть важно понять, во сколько раз квадратный метр в этой трехэтажной «хрущевке» дороже квадратного метра в соседней «хибаре» на этом участке. Тогда можно составить единый реестр сносимых на данном участке объектов недвижимости. Он будет выглядеть примерно так: 3 000 квадратных метров в «хрущевках» по 100 000 тенге за квадратный метр, 1 000 квадратных метров жилья в саманных домах по 50 000 тенге, 500 квадратных метров нежилых построек (сараи, гаражи) по 20 000 тенге за квадрат. Итого получается 360 миллионов тенге.

После этого акимат объявляет открытый конкурс-аукцион среди компаний-застройщиков. Условия такие: победитель конкурса должен построить на данном участке жилой комплекс согласно Эскизному проекту. Победителем будет признан тот, кто предложит большую цену за сносимое жилье их хозяевам. Стартовой ценой будет 360 миллионов тенге. Претенденты начинают торговаться на аукционе. Допустим, победит некая компания, предложившая 720 миллионов тенге. Это и будет самая настоящая рыночная цена всей недвижимости в данном квартале. Ни один претендент не предложит цену выше той, которая позволит ему окупить эти расходы. И в то же время ни одному из них конкуренты не дадут победить в конкурсе по заниженной стоимости. Для определения рыночной цены любого предмета нет ничего лучшего, чем открытый аукцион.

Акимат заключает с этой компанией договор и дает ей время – три месяца на выкуп сносимого жилья. Удобство для застройщика заключается в том, что ему не придется торговаться с каждым собственником жилья. Цена установлена на официальном аукционе и обсуждению не подлежит. Из указанных 720 миллионов тенге застройщик выплатит каждому собственнику пропорционально стоимости и квадратуре его жилья в общем реестре сносимого жилья. В нашем примере тот, чье жилье вначале оценили в 100 000 тенге за квадрат, теперь, благодаря аукциону, получит 200 000 тенге за квадрат.

Если застройщик не смог привлечь деньги и выкупить жилье у собственников в срок, то акимат расторгает с ним договор и объявляет новый аукцион.

Если победитель первого аукциона успел выкупить часть жилья, то новый победитель аукциона обязан выплатить ему стоимость выкупленного жилья по цене нового аукциона.

На мой взгляд, такая система позволит разрешить извечный спор между застройщиками и собственниками сносимого жилья о справедливости цены за их имущество. Теперь никто из них не будет спорить и подозревать одну сторону в завышении цены, а вторую сторону – в занижении. Если на аукционе никто не предложил цену выше, значит, это рыночная цена и есть.

Кроме того, аукционная система станет самым точным ориентиром для оценки сносимых объектов и для государственных нужд. Когда акимат изымает ветхое жилье для государственных нужд, он ведь не может организовывать аукционы, так как никто не будет конкурировать с ним в строительстве дорог, парков, школ, больниц и т.д. Но наличие официальных данных о результатах открытых аукционов на соседних участках земли будет достаточным основанием для выплаты собственникам жилья аналогичных сумм. И здесь тоже отпадут их подозрения в занижении цены акиматом. А если не будет подозрений, то не будет и митингов и скандалов.